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[公告]数源科技:拟发行股份及支付现金置办资产触及的杭州西湖数源软件园有限﹣股东全部权益价值评价项目资产评价报告

时间：2019年04月16日 20:51:30 中财网

本资产评价报告根据中国资产评价准绳编制



数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金

置办资产触及的杭州西湖数源软件园

有限﹣股东全部权益价值评价项目

资 产 评 估 报 告

坤元评报〔2019〕123 号

（共一册 第一册）





坤元资产评价有限﹣

二〇一九年四月十五日






目 录
资产评价师声明 ..................................................................................................... 1
资产评价报告·摘要 ............................................................................................. 2
资产评价报告·正文 ............................................................................................. 5
一、拜托人、被评价单位及其他资产评价报告运用人 ............................. 5
二、评价目的 .............................................................. 12
三、评价对象和评价范畴 .................................................... 12
四、价值类型及其定义 ...................................................... 14
五、评价基准日 ............................................................ 14
六、评价根据 .............................................................. 14
七、评价措施 .............................................................. 17
八、评价程序实施过程和状况 ................................................ 27
九、评价假定 .............................................................. 27
十、评价结论 .............................................................. 28
十一、特别事项阐明 ........................................................ 30
十二、资产评价报告运用限制阐明 ............................................ 32
十三、资产评价报告日 ...................................................... 33
资产评价报告·附件
一、与评价目的相对应的经济行为文件 ........................................ 34

二、被评价单位基准日审计报告 .............................................. 36

三、拜托人和被评价单位法人停业执照 ........................................ 52

四、拜托人和被评价单位产权注销证 .......................................... 55

五、评价对象触及的主要权属证明资料 ........................................ 58

六、拜托人和其他相关当事人的承诺函 ........................................ 94

七、签名资产评价师的承诺函 ................................................ 96

八、资产账面价值与评价结论存在较大差别的阐明 .............................. 97

九、资产评价机构备案公告 .................................................. 98

十、资产评价机构法人停业执照 .............................................. 99

十一、签名资产评价师职业资历证书注销卡 ................................... 101

十二、资产评价拜托合同 ................................................... 103

资产基础法评价结果汇总表及明细表 ................................................................ 107

收益法评价明细表 ............................................................................................. 151


资产评价师声明

一、本资产评价报告根据财政部发布的资产评价基础准绳和中国资产评价协会
发布的资产评价执业准绳和职业道德准绳编制。


二、拜托人或者其他资产评价报告运用人应当按照法律、行政法规规矩及本资
产评价报告载明的运用范畴运用资产评价报告；拜托人或者其他资产评价报告运用
人违背前述规矩运用资产评价报告的，本资产评价机构及资产评价师不承担义务。


本资产评价报告仅供拜托人、资产评价拜托合同中商定的其他资产评价报告使
用人和法律、行政法规规矩的资产评价报告运用人运用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评价报告的运用人。


本资产评价机构及资产评价师提示资产评价报告运用人应当正确懂得和运用评
估结论，评价结论不同等于评价对象可完成价钱，评价结论不应当被以为是对评价
对象可完成价钱的保证。


三、本资产评价机构及资产评价师遵违法律、行政法规和资产评价准绳，保持
独立、客观和公平的准绳，并对所出具的资产评价报告依法承担义务。


四、本资产评价机构及资产评价师与资产评价报告中的评价对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在成见。


五、本资产评价机构出具的资产评价报告中的分析、判别和结果受资产评价报
告中假定和限制条件的限制，资产评价报告运用人应当充沛关注资产评价报告中载
明的假定、限制条件、特别事项阐明及其对评价结论的影响。







数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金

置办资产触及的杭州西湖数源软件园

有限﹣股东全部权益价值评价项目

资产评价报告

坤元评报〔2019〕123 号

摘 要

以下内容摘自资产评价报告正文，承德市电器维修，欲懂得本评价项目的过细状况和合理懂得
评价结论，应当认真阅读资产评价报告正文。




一、拜托人和被评价单位及其他资产评价报告运用人

本次资产评价的拜托人为数源科技股份有限﹣(以下简称“数源科技”)和西
湖电子集团有限﹣（以下简称“西湖电子集团”），本次资产评价的被评价单位为
杭州西湖数源软件园有限﹣(以下简称“数源软件园”)。


根据《资产评价拜托合同》，本资产评价报告的其他运用人为国家法律、法规
规矩的评价报告运用人。


二、评价目的

根据 2019 年 3 月 7 日西湖电子集团董事会 2019 年 3 月第三次会议决议，西湖
电子集团同意将﹣持有的数源软件园 股权协议转让给数源科技，数源科技以
发行股份及支付现金方法支付对价，为此需求对该经济行为触及的数源软件园股东
全部权益价值中止评价。


本次评价目的是为该经济行为供给数源软件园股东全部权益价值的参考根据。


三、评价对象和评价范畴

评价对象为触及上述经济行为的数源软件园的股东全部权益。


评价范畴为数源软件园申报的并经过中汇会计师事务所(特殊普通合伙)审计的
截至 2018 年 12 月 31 日数源软件园全部资产及相关负债。按照数源软件园供给的
2018 年 12 月 31 日经审计的母﹣会计报表反响，资产、负债和股东权益的账面价


值分辨为 409,771,738.92 元，177,239,855.91 元和 232,531,883.01 元；按照数源
软件园供给的 2018 年 12 月 31 日经审计的兼并会计报表反响，资产、负债、一切者
权益和归属于母﹣的一切者权益的的账面价值分辨为 598,118,549.69 元，
216,526,051.95 元，381,592,497.74 元和 232,372,428.35 元。


四、价值类型

本次评价的价值类型为市场价值。


五、评价基准日

评价基准日为 2018 年 12 月 31 日。


六、评价措施

根据评价对象、价值类型、资料搜集状况等相关条件，本次分辨采用资产基础
法和收益法中止评价。


七、评价结论

经综合分析，本次评价 终采用资产基础法评价测算结果作为数源软件园股东
全部权益的评价值，数源软件园股东全部权益的评价价值为 1,002,323,779.54 元
（大写为钱壹拾亿零贰佰叁拾贰万叁仟柒佰柒拾玖元伍角肆分），与账面价值
232,531,883.01 元相比，评价增值 769,791,896.53 元，增值率为 331.05%。


八、评价结论的运用有效期

本评价结论仅对发行股份及支付现金置办资产之经济行为有效。本评价结论的
运用有效期为一年，即自评价基准日 2018 年 12 月 31 日起至 2019 年 12 月 30 日止。


九、对评价结论有严重影响的特别事项

1. 根据2017年5月23日杭府控规调整（2017）41号文《杭州市性过细方案
部分调整批复》，杭州市政府同意了对西湖数源软件园地块部分调整后的性过细
方案。本次对该地块触及的资产按现有物业形态持续运营方法中止评价，未思索上
述事项对评价结论的影响。

2. 截至评价基准日，部分房产（合计面积40,405.51平方米）已处于对外出租
或由关联方运用状态，其中22,509.55平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96平



方米的房产系由关联方运用，由于历史遗留缘由，该部分关联方运用房产未收取租
赁费用。本次采用收益法评价时，对关联方运用的房产按现状持续运用思索，并按
照租赁面积和市场租金水平确认了基准日后的租金收益。另外，本次资产基础法评
估时未思索上述出租及运用状况对投资性房地产评价结果的影响。

3. 云栖客栈分﹣与杭州长运绿云置业有限﹣签署了房屋租赁合同，商定以
300万元/年的价钱租赁西湖区云栖小镇6,235平方米的平装修房产用于酒店运营，租
赁期从2018年10月10日至2019年10月9日。本次收益法评价对该合同的相关收益在合
同期内中止了思索，未思索到期续签事项对评价结论的影响。



资产评价报告的其他特别事项阐明和运用限制阐明请参阅资产评价报告正文。





数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金

置办资产触及的杭州西湖数源软件园

有限﹣股东全部权益价值评价项目

资产评价报告

坤元评报〔2019〕123 号



数源科技股份有限﹣、西湖电子集团有限﹣：

坤元资产评价有限﹣接受贵﹣的拜托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准绳的规矩，保持独立、客观、公平的准绳，分辨采用资产基础法和收益法，按
照必要的评价程序，对数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金置办资产触及
的杭州西湖数源软件园有限﹣股东全部权益在 2018 年 12 月 31 日的市场价值中止
了评价。现将资产评价状况报告如下：

一、拜托人、被评价单位及其他资产评价报告运用人

(一)拜托人一概略

1. 称号：数源科技股份有限﹣(以下简称“数源科技”)
2. 住所：浙江省杭州市西湖区教工路1号
3. 法定代表人：章国经
4. 注册资本：31,235.2464万钱
5. 类型：其他股份有限﹣(上市)
6. 统一社会信誉代码：913300007125597931
7. 注销机关：浙江省工商行政管理局
8. 运营范畴：数字（模仿）彩色电视机、数字视音频产品、数字电子计算机及
外部设备、多媒体设备、充换电设备、卫些併播设备、电话通讯设备、移动通讯系
统及设备、电子元器件的制造、加工、销售、修理；电器整机的塑壳、模具、塑料
制品的制造、加工；电子计算机软件的技巧开发、技巧咨询、技巧效劳、成果转让；
机电设备、房屋、汽车租赁,物业管理，废旧家电回收。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准前方可展开运营活动）



（二）拜托人二概略

1. 称号：西湖电子集团有限﹣(以下简称“西湖电子集团”)
2. 住所：杭州市西湖区教工路一号
3. 法定代表人：章国经
4. 注册资本：贰亿陆仟陆佰万元整
5. 类型：有限义务﹣(国有独资)
6. 统一社会信誉代码：91330100143031891P
7. 注销机关：杭州市市场监视管理局
9. 运营范畴：制造、加工、装置：电视机、彩色浮现器；效劳：小型车停车服
务。批发、批发、技巧开发；汽车及汽车配件，视频产品，⑧其他电器，如烟火报警器、电铃等，声响设备，数字电子计
算机，电子计算机浮现终端设备，家用电器，电话通讯设备，移动通讯系统及设备，
电子元件，电子器件，广播电视配套设备，卫些併播电视设备，电子仪器仪表，自
动化仪表系统，电子乐器，电源设备，机电设备，本集团﹣成员厂消费所需的设
备，原辅资料；效劳：新能源技巧、微电子技巧的开发，物业管理，汽车租赁，汽
车设备租赁；货物进出口（法律、行政法规遏止的项目除外，法律、行政法规限制
的项目取得答应前方可运营）；含下属分支机构运营范畴；其他无需报经审批的一切
合法项目。



（三）被评价单位概略

一) 企业称号、类型与组织方法

1. 称号：杭州西湖数源软件园有限﹣(以下简称“数源软件园”)
2. 住所：浙江省杭州市西湖区教工路一号11号楼4楼
3. 法定代表人：江兴
4. 注册资本：3,800万钱
5. 类型：有限义务﹣（非自然人投资或控股的法人独资）
6. 统一社会信誉代码：91330100668018550E
7. 注销机关：杭州市市场监视管理局
8. 运营范畴：高新技巧项目及产品的技巧开发、技巧效劳、技巧咨询、成果
转让，高科技产业投资咨询与管理（除证券、期货），企业管理，物业管理，代订车
船票，实业投资，接受企业拜托从事资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从



事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融效劳），酒店管理，住宿，餐饮管理，2009年全年，液晶电视和空调整体均价同比下降了6%和31%，但冰箱和洗衣机整体均价同比增长4%、8%，且空调价格降幅也远低于成本降幅，家电龙头企业毛利率提升明显，
餐饮效劳，酒吧，咖啡厅，停车效劳，会务效劳，库奢侈品，承接会展，翻译效劳，房产中介，
自有房产租赁，十堰工贸电器维修电话，汽车租赁，体育活动谋划，组织体育活动（承办体育赛事除外），文
化艺术活动谋划，受托体育场地管理，国内广告设计、制造、代理、发布（除网络
广揭露布），图文设计、制造，花卉租赁，绿化养护，室内外装饰设计，承接室内外
装饰工程，承接园林绿化工程（触及资质证凭证运营），承接电动汽车充电站的系统
设计及电动汽车充电站工程；百货，建筑资料，装饰资料，仪器仪表，花卉，苗木
（除种苗），初级食用农产品（除食品、药品），食品运营，办公用品，体育用品，
文化用品，工艺美术品（文物除外），卷烟的批发、批发；含下属分支机构运营范畴，
其他无需报经审批的一切合法项目。（依法须经批准的项目，芝罘区电器维修，经相关部门批准前方可
展开运营活动）


二)企业历史沿革

1．﹣成立时状况

数源软件园成立于 2007 年 11 月 1 日，b奢侈品牌，初始注册资本 1,000 万元，系西湖电子
集团有限﹣的全资子﹣。


2．﹣第一次增资

2010 年 5 月 25 日，根据﹣股东会决议，西湖电子集团有限﹣增加注册资
本 2,800 万元，增资后的注册资本为 3,800 万元。


截至评价基准日，数源软件园的注册资本和股权结构未发作变化，为西湖电子
集团有限﹣的全资子﹣。


三)被评价单位前 1 年及截至评价基准日的资产、负债状况及运停业绩

1、前 1 年及评价基准日母﹣报表反响的资产、负债状况及运停业绩

单位：钱元

项目称号

2017 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

资产合计

397,806,934.40

409,771,738.92

负债合计

160,839,853.82

177,239,855.91

股东权益合计

236,967,080.58

232,531,883.01

项目称号

2017 年

2018 年

停业收入

23,984,931.29

23,505,455.73

停业本钱

10,675,658.35

13,553,837.62

利润总额

2,608,798.40

-5,920,368.30

净利润

1,856,863.16

-4,459,696.99




2、前1年及评价基准日兼并报表反响的资产、负债状况及运停业绩

单位：钱元

项目称号

2017 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

资产合计

562,321,946.84

598,118,549.69

负债合计

175,907,007.48

216,526,051.95

股东权益合计

386,414,939.36

381,592,497.74

归属于母﹣的一切者权益

236,967,080.58

232,372,428.35

项目称号

2017 年

2018 年

停业收入

23,984,931.29

23,880,508.94

停业本钱

10,675,658.35

13,927,288.35

利润总额

1,952,544.05

-6,438,213.70

净利润

1,461,456.85

-4,846,941.04

归属于母﹣一切者的净利润

1,856,863.16

-4,619,151.65



上述年度及基准日的财务报表均曾经注册会计师审计，且均出具了无保管意见
的审计报告。


数源软件园下设本部和云栖客栈分﹣，企业会计报表由上述二级核算单位的
报表汇总并经抵销得出。


四) 被评价单位运营状况等

1．﹣概略

杭州西湖数源软件园有限﹣成立于 2007 年 11 月，电器维修书籍，具有一家控股子﹣杭州
诚园置业有限﹣（以下简称诚园置业），发家88电器维修，主要运停业务为作为投资性房地产运营管
理平台运营管理其所持有的教工路 1 号土地及房屋业务以及经过诚园置业从事办公
写字楼开发业务。


教工路 1 号土地及房屋包含 24 幢房屋建筑物，土空中积合计 51,404 平方米，
地上建筑权证面积 59,833.32 平方米，可租总面积合计 54,717.12 平方米。截至评
估基准日，部分房产（合计面积 40,405.51 平方米）已处于对外出租或由关联方使
用状态，其中 22,509.55 平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96 平方米的房产
系由关联方运用。


诚园置业的主要业务系开发近江地块商务楼项目。近江地块商务楼项目土空中
积为 5,376.00 平方米，方案用处为商服用地，地上总建筑面积不大于 26,880 平方
米，绿地率不小于 25%，建筑密度不大于 35%，建筑限高 80 米。同时，根据《土地
出让合同》规矩，“竞得土地的企业自持房产和对应分摊土空中积比重不低于 50%，


自持房产部分在打算设计时应予明白，经过土地复核验收之日起 10 年内不得转让，
10 年以后能够按方案竣工验收 小单元分割转让，其他房产和土地在经过复验后可
以按方案竣工验收 小单元分割转让”。根据项目《树立工程方案答应证》、《建筑工
程施工答应证》和初步设计打算等资料，项目建筑面积合计 41,114 平方米，包含地
上建筑面积 26,880 平方米，公开建筑面积 14,234 平方米，其中估计可售面积包含
办公用房 13,160.20 平方米，对应可售公开停车位 115 个；估计自持面积包含办公
用房、公共会议室、员工活动室、员工食堂和物业管理用房等合计 13,719.80 平方
米，对应自用公开停车位 119 个。项目开工时间为 2017 年 5 月，整体项目托付时间
估计为 2020 年 9 月，可售办公用房打算于项目托付时开端销售，估计于 2021 年全
部销售终了。


﹣组织机构设置如下图所示：




2．业务方法


（1）房屋租赁业务流程




（2）定价方法

主要根据投资本钱测算分析、竞争项目对照分析、区域地位、自身特征、各产
业展开潜力分析、行业承租规范即客户接受才干分析、交通方便性指标分析等综合


要素中止项目出租定价。


（3）采购方法


数源软件园触及房产对外租赁的采购普通为金额较小的外包效劳采购项目，主
要经过约请招标或者供给商比价的方法中止采购。前者是指直接约请特定的潜在供
应商参与招标，后者是指直接向若干家供给商中止询价并肯定 终的供给商。


（4）盈利方法


数源软件园经过供给房地产对外租赁、园区运营管理效劳获取租金、物业、停
车费等效劳收入，对存量投资性房地产中止持续运营管理取得收益。


（5）结算方法


房产租赁业务中，以每月或每季度中止租金、物业费及停车费的收取。


3．企业的竞争优势及优势


（1）竞争优势分析

﹣持有的投资性房地产位于杭州市教工路 1 号，坐落于杭州市中心黄龙高级
商务圈，黄龙商圈作为西湖区 早构成完好产业链的商圈，在杭州城市展开新经济
的过程中发挥着宏大作用。黄龙商圈集中了浙江大学等知名高校，人文气息浓郁；
是浙江 IT 产业 大的集聚地和发散地，三明梅列电器维修，吸收了大批的 IT 创业人群；集聚大批高端
写字楼群，吸收着众多实力强大的国际国内知名企业的入驻。在杭州黄龙中心辐射
圈内，包含近 71 万人口，其中中高端消费客群占到了 33 万。


投资性房地产地位图（即地图浮现的西湖数源软件园）




投资性房地产所在黄龙商圈优势如下：


A．优越的天文地位


黄龙区块，处于杭州高新区、西湖风景区和商务闹市区的三角中心，黄龙体育
中心、浙江大学、省音乐厅等均被包含在其中，浓厚的从业氛围伴随着人文底蕴，
凸显了其优越的天文地位。


B．合理的总体方案


早在上世纪 50 年代，杭州市政府便曾经确立了黄龙地块的中心地位，更在周围
划出了大片土地作为方案。近几十年来，针对商业物业方案、楼盘街道地位、绿化
交通、行业区块划分、总体方案等，杭州市政府更是作出了完善的谐和处置，为现
在划一谐和的黄龙商圈打好了铺垫。


C．高质量楼盘林立


黄龙商圈中，高质量楼盘林立，开发商们在打造楼盘时，方案、设计、建材都
十分考究，智能化的内部系统搭配齐全的商务生活配套设备。


D．趋向性的政策方案


“楼宇经济集聚区”是杭州西湖区委政府打造的目的，以黄龙商圈为代表，力
争树立一批能够表现杭城战略地位和巨头长三角著名的“高端化、特征化”的商务
楼宇集群。


E．宏大的投资潜力


杭州市作为长三角的重要组成部分、浙江省会所在地，环境漂亮、名声在外，
无疑具有极大的上升价值和投资空间。另外，黄龙商圈作为杭州高新科技投资行业
的中心，不时保持着良好的展开趋向和上升态势，未来，势必会成为一个良好的国
际商务平台。


（2）竞争优势分析

目前﹣的主停业务为写字楼租赁，业务单一，沙井电器维修，﹣的展开与行业景气水平关
系较为密切。若行业浮现周期性低谷，﹣运营将遭受较为严重的打击。


（三）拜托人与被评价单位的关系

拜托人一与被评价单位同受拜托人二的 终，且拜托人一拟收购被评价单
位的股权。


（四）其他资产评价报告运用人

根据《资产评价拜托合同》，本资产评价报告的其他运用人为国家法律、法规


数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金置办资产
触及的杭州西湖数源软件园有限﹣股东全部权益价值评价项目 资产评价报告
规矩的评价报告运用人。

二、评价目的
根据2019年3月7日西湖电子集团董事会2019年3月第三次会议决议，西湖
电子集团同意将﹣持有的数源软件园股权协议转让给数源科技，电热水器久不清洗的危害：电热水器在使用一定时间后，其内部会形成大量水垢，当水垢增厚到一定程度后，不仅延长加热的时间，而且还会发生崩裂，对内胆有一定损害，使加热时间延长，热水出水量减少，数源科技以
发行股份及支付现金方法支付对价，为此需求对该经济行为触及的数源软件园股东
全部权益价值中止评价。

本次评价目的是为该经济行为供给数源软件园股东全部权益价值的参考根据。

三、评价对象和评价范畴
评价对象为触及上述经济行为的数源软件园的股东全部权益。

评价范畴为数源软件园申报的并经过中汇会计师事务所(特殊普通合伙)审计的
截至2018年12月31日数源软件园全部资产及相关负债，包含活动资产、非活动资
产、活动负债及非活动负债。按照数源软件园供给的2018年12月31日经审计的母
﹣会计报表反响，诚信电器维修服务中心，资产、负债和股东权益的账面价值分辨为409,771,738.92元，
177,239,855.91元和232,531,883.01元；按照数源软件园供给的2018年12月31
日经审计的兼并会计报表反响，资产、负债、一切者权益和归属于母﹣的一切者
权益的的账面价值分辨为598,118,549.69元，216,526,051.95元，381,592,497.74
元和232,372,428.35元。过细内容如下：
金额单位：元
项目账面原值账面净值
一、活动资产47,421,687.02
二、非活动资产362,350,051.90
其中：长期股权投资149,379,524.05
投资性房地产212,495,832.34
固定资产3,082,208.92 389,830.51
无形资产84,865.00
资产合计409,771,738.92
三、活动负债139,628,528.69
四、非活动负债37,611,327.22
负债合计177,239,855.91
股东权益合计232,531,883.01
除货币资金和往来款外，﹣账面列示的主要资产为长期股权投资、投资性房
地产、设备类固定资产和其他无形资产等。

1.长期股权投资
坤元资产评价有限﹣12

长期股权投资系对控股子﹣杭州诚园置业有限﹣的股权投资。


杭州诚园置业有限﹣（以下简称诚园置业）成立于 2016 年 7 月 8 日，统一社
会信誉代码为 91330102MA27Y5K894，注册地址为上城区钱江路 639 号 1149 室，注
册资本为钱 30,000 万钱，法定代表人江兴，类型为有限义务﹣(自然人
投资或控股)，运营范畴包含：效劳：房地产开发运营，从2010年来看，家电行业属于增长性较为确定的行业，市盈率将随着业绩的逐步提升而下降，我们继续维持家电行业“买入”投资评级，包括电灶，微波炉、电磁灶、电烤箱、电饭锅、洗碟机、电热水器、食物加工机等，物业管理，实业投资，投资
管理、受托企业资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、
融资担保、代客理财等金融效劳），室内外装饰，园林绿化；批发、批发：建筑资料，
装饰资料。


根据该﹣供给的业经审计的 2018 年 12 月 31 日会计报表反响，其资产、负债
及 股 东 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 337,726,334.82 元 、 39,286,196.04 元 和
298,440,138.78 元。2018 年的停业收入为 375,053.21 元，经验厨房 实用的电器，利润总额为-586,180.12
元。


2. 投资性房地产


列入评价范畴的投资性房地产主要系﹣母﹣西湖电子集团根据杭州市人
民政府国有资产监视管理委员会市国资委简复[2016]第 12 号文无偿划转的教工路 1
号地块及地上建（构）筑物，包含土地运用权、房屋建筑物和构筑物。其中：

（1）土地运用权 3 宗，均为出让综合用地，运用年限为 50 年，合计土空中积
51,404.00 平方米。


（2） 房屋建筑物 24 项，建于 1976-2004 年，主要结构为钢混结构和钢结构，
合计建筑面积 59,833.32 平方米，均位于教工路 1 号。


上述房屋建筑物和土地运用权存在以下情形：

A．列入评价范畴的投资性房地产系由﹣母﹣西湖电子集团根据杭州市国民
政府国有资产监视管理委员会市国资委简复[2016]第 12 号文无偿划转，上述房地产
于基准日后（2019 年 1 月 4 日）取得浙(2019)杭州市不动产权第 0002303 号、浙(2019)
杭州市不动产权第 0002304 号和浙(2019)杭州市不动产权第 0002308号不动产权证。


B．教工路 1 号 47、48 幢 2 项房产（建筑面积合计 1,009.33 平方米）于 2016
年取得杭州市住房保证和房产管理局出具的新建房屋楼盘表确认单，列明的树立单
位为西湖电子集团有限﹣，尚未取得房屋一切权证。


C. 截至评价基准日，部分房产（合计面积 40,405.51 平方米）已处于对外出租


或由关联方运用状态，其中 22,509.55 平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96
平方米的房产系由关联方运用，由于历史遗留缘由，该部分由关联方运用房产未收
取租赁费用。


（3）列入评价范畴的构筑物共 33 项，其中 32 项为盘盈的构筑物，主要为自行
车库、钢棚、水塔、总图工程等，建于 1978-2013 年，主要结构为混杂、简易、砖
砌及钢结构。上述构筑物均位于﹣运营及办公区域内。


3. 设备类固定资产


列入评价范畴的设备共计 124 项，主要用于办公，包含电梯、干式变压器、低
压进线柜等楼房配套设备、设备；电脑、空调、打印机等办公设备；二眼大锅灶、
卧式蒸饭车、四门冰箱等厨房设备。除车辆外，电器维修信息，其他设备散布于被评价单位相关办
公场所及运营场所。


4. 无形资产-其他无形资产


列入评价范畴的其他无形资产主要为车库运用权和软件。


数源软件园未申报且经评价专业人员核实后未发明对评价对象价值有严重影响
的账面未记载的其他资产和可辨认无形资产。


拜托评价对象和评价范畴与上述经济行为触及的评价对象和评价范畴分歧。


四、价值类型及其定义

本次评价的价值类型为市场价值。


市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，
评价对象在评价基准日中止正常公平买卖的价值估计数额。


五、评价基准日

为使得评价基准日与拟中止的经济行为和评价工作日接近，拜托人肯定本次评
估基准日为 2018 年 12 月 31 日，并在评价拜托合同中作了相应商定。


评价基准日的选取是拜托人根据本项目的实践状况、评价基准日尽可能接近经
济行为的完成日，电器维修电话，尽可能减少评价基准日后的调整事项等要素后肯定的。


六、评价根据

（一）经济行为根据

2019 年 3 月 7 日西湖电子集团有限﹣董事会 2019 年 3 月第三次会议《关于


同意协议转让杭州西湖数源软件园有限﹣ 股权的决议》。


（二）法律法规根据

1.《资产评价法》；

2．《国有资产评价管理措施》；

3．《国有资产评价管理若干问题的规矩》；

4．《企业国有资产监视管理暂行条例》；

5．《企业国有资产评价管理暂行措施》；

6．《关于增强企业国有资产评价管理工作有关问题的通知》；

7．《企业国有资产法》；

8．《企业国有资产买卖监视管理措施》；

9.《﹣法》《合同法》《证券法》等；

10.其他与资产评价有关的法律、法规等。


（三）评价准绳根据

1. 《资产评价基础准绳》；
2. 《资产评价职业道德准绳》；
3. 《资产评价执业准绳——资产评价程序》；
4. 《资产评价执业准绳——资产评价报告》；
5. 《资产评价执业准绳——资产评价拜托合同》；
6. 《资产评价执业准绳——资产评价档案》；
7. 《资产评价执业准绳——应用专家工作及相关报告》；
8. 《资产评价执业准绳——企业价值》；
9. 《资产评价执业准绳——不动产》；
10. 《资产评价执业准绳——机器设备》；
11. 《企业国有资产评价报告指南》；
12. 《资产评价价值类型指导意见》；
13. 《资产评价对象法律权属指导意见》。



（四）权属根据

1．数源软件园及下属子﹣供给的《企业法人停业执照》、﹣章程和验资报
告；


2．与资产及权益的取得及运用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；

3．国有土地运用权出让合同、不动产权证、车辆行驶证、发票等权属证明；

4．其他产权证明文件。


（五）取价根据

1. 被评价单位及下属子﹣供给的评价申报表；
2. 被评价单位及下属子﹣历史年度及截至评价基准日的审计报告或财务报
表；
3. 国家计委、树立部 2001 年 1 月 7 日发布的计价钱〔2002〕10 号《国家计委、
树立部关于发布〈工程勘察设计收费管理规矩〉的通知》；
4. 国家发改委、树立部 2007 年 3 月 30 日发布的发改价钱〔2007〕670 号《关
于印发〈树立工程监理及相关效劳收费管理规矩〉的通知》；
5. 国家展开变革委 2015 年 2 月 11 日发布的发改价〔2015〕299 号《国家展开
变革委关于进一步放开树立项目专业效劳价钱的通知》；
6. 财政部 2016 年 7 月 6 日发布的财建[2016]504 号《基础树立项目树立本钱
管理规矩》；
7. 原城乡树立环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评
定规范》和《审定房屋新旧水平的参考根据》以及《房屋不同成新率的评分规范及
修正系数》；
8. 杭州市物价局、财政局 2014 年 2 月 21 日发布的杭价费[2014]32 号《杭州
市物价局杭州市财政局关于调整杭州市城市市政基础设备配套费规范的通知》；
9. 杭州市物价局和杭州市财政局 2017 年 6 月 30 日共同发布的杭价费〔2017〕
69 号《关于阶段性降低杭州市城市基础设备配套费收费规范的通知》；
10. 资产所在地的相似房产的造价资料、房地产市场价钱及租赁市场的调查资
料；
11. 《机电产品报价手册》、《机电产品价钱信息查询系统》机械工业出版社；
12. 主要设备的置办合同、发票、付款凭证；有关设备的技巧档案、检测报告、
运转记载等资料；
13. 《 新资产评价常用数据与参数手册》中国统计出版社；



14. 财政部财税[2008]170 号《国家税务总局关于全国实施增值税转型变革若
干问题的通知》；国务院令第 538 号《﹣国民﹣增值税暂行条例》；财政部、
国家税务总局令第 50 号《﹣国民﹣增值税暂行条例实施细则》；其他税收相
关法规；
15. 2019 年 3 月 20 日发布的财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号
《关于深化增值税变革有关政策的公告》；
16. “中关村在线”等国内知名电子产品报价网站；
17. “阿里巴巴”等国内知名产品买卖网站；
18. “汽车之家”、“网易汽车”等国内知名汽车报价网站；
19. 向消费厂家、经销商询价的市场调查记载及报价单；
20. 被评价单位供给的发票、合同等原始资料；
21. 向被评价单位技巧、设备管理人员及操作工人懂得设备运转、维修及事故
状况的记载。

22. 被评价单位的历史运营资料、运营方案和收益预测资料；
23. 杭州市写字楼租赁行业统计资料、市场展开及趋向分析资料、相似﹣的
相关资料；
24. 从“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询的相关数据；
25. 中国国民银行发布的评价基准日贷款利率；
26. 企业会计准绳及其他会计法规和制度、部门规章等；
27. 评价专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
28. 其他资料。



七、评价措施

(一)评价措施的选择

根据现行资产评价准绳及有关规矩，企业价值评价的基础措施有资产基础法、
市场法和收益法。


分别数源软件园的资产特性和运营现状，评价专业人员难以在公开市场上搜集
到与其相相似的可比上市﹣，铁锋区电器维修，也无法搜集并取得在公开市场上相同或者相似的交
易案例，上海市电器维修电话，刘府镇电器维修，故不合适采用市场法。


由于﹣业务较为稳定，在持续现有的运营方法和范畴的状况下，未来收益能


够合理预测，与企业未来收益的风险水平相对应的收益率也能合理预算，故本次评
估合适采用收益法。


由于被评价单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业运营等状况合理加以
辨认，评价中有条件针对各项资产、负债的特性选择恰当、过细的评价措施，并具
备实施这些评价措施的操作条件，故本次评价合适采用资产基础法。


分别本次资产评价的对象、评价目的和评价师所搜集的资料，肯定分辨采用资
产基础法和收益法对拜托评价的数源软件园的股东全部权益价值中止评价。


在上述评价基础上，对构成的各种测算结果根据实践状况充沛、全面分析，上海市电器维修，综
合思索不同评价措施和测算结果的合理性后，肯定采用资产基础法的测算结果作为
评价对象的评价结论。


(二)资产基础法简介

资产基础法是指以被评价单位评价基准日的资产负债表为基础，评价表内及可
辨认的表外各项资产、负债价值，肯定评价对象价值的评价措施。它是以重置各项
消费要素为假定前提，根据拜托评价的分项资产的过细状况选用合适的措施分辨评
定预算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评价值，得出股东全部权益
的评价价值。计算公式为：

股东全部权益评价价值=Σ各分项资产的评价价值-Σ各分项负债的评价价值

主要资产的评价措施如下：

一)活动资产

1．货币资金

关于钱现金和存款，以核实后账面值为评价值。


2．应收账款、其他应收款和相应坏账准备

(1)应收账款

应收账款包含应收的客房费和房租费。经核实，没有充沛证据标明款项无法收
回，电器维修电话，故以核实后的账面余额为评价值，同时将﹣按规矩计提的坏账准备评价为零。


(2)其他应收款

其他应收款包含应收汽油费、保证金和往来款等。经核实，没有充沛证据标明
款项无法收回，故以核实后的账面余额为评价值，同时将﹣按规矩计提的坏账准
备评价为零。



3．其他活动资产

其他活动资产系预缴的增值税、房产税、城市保护树立税、教育费附加和中央
教育附加。经核实，税款期后可抵扣，以核实后的账面价值确认评价值。


二)非活动资产

1. 长期股权投资


本次按同一规范、同一基准日对被投资单位中止现场核实和评价，以该家子公
司评价后的股东权益中被评价单位所占份额为评价值。计算公式为：

长期股权投资评价价值=被投资单位评价后的股东权益×股权比例

本次评价未思索可能存在的权溢价对长期股权投资评价价值的影响。


2. 投资性房地产


根据《资产评价执业准绳—不动产》的规矩，资产评价师执行不动产评价业务，辽源市电器维修，
应当根据评价对象特性、评价目的、价值类型、资料搜集状况等相关条件，银川电器维修，分析市
场法、收益法和本钱法三种资产评价基础措施的适用性，恰当选择评价措施。


由于待估房地产历史上是数源科技的消费基地，园区内的建筑物当时系按照工
业厂房的运用规范建造，家电中有很多贵重金属，但是，拆解家电的作坊缺乏回收处理的专业知识，工艺落后，有些作坊用酸泡、火烧等原始方式提炼金属，使家电中的有害物质如铅、汞等大量散发，严重污染了环境，且运用年份已较长，福州电器维修，与周边的规范写字楼相比可比性稍差，
较难对评价对象与可比案例之间的各项差别中止精确的量化，故不合适采用市场法
评价；由于本次已对数源软件园整体采用收益法中止评价，而待估房地产即为其
主要的盈利性资产，故不再看待估房地产单独采用收益法评价；由于待估房地产对
应的建（构）筑物和土地运用权能够分辨采用恰当的措施中止评价，因而合适采用
本钱法中止评价。


本钱法即对投资性房地产中的建（构）筑物和对应的土地运用权分辨采用恰当
的评价措施肯定评价值，累加求和得到投资性房地产的价值。


（1）建（构）筑物

关于建（构）筑物选用本钱法评价，该类建（构）筑物的评价值中不包含相应
土地运用权的评价价值。


本钱法是经过用现时条件下重新置办或建造一个全新状态的待估建（构）筑物
所需的全部本钱，雅江电器维修，减去待估建（构）筑物曾经发作的各项贬值，得到的差额作为评
估价值的评价措施。本次评价采用成新折扣的措施来肯定待估建（构）筑物曾经发
生的各项贬值。计算公式为：


评价价值＝重置价值×成新率

A．重置价值的断定

重置价值普通由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，宿迁电器维修，分别评价对象过细状况的不同略有取舍。


B．成新率的断定

a．关于主要建（构）筑物分辨按年限法、完损等级打分法肯定成新率后，经加
权平均，肯定综合成新率。


采用年限法的计算公式为：

年限法成新率(K1) ＝尚可运用年限/经济耐用年限×

采用完损等级打分法的计算公式为：

完损等级打分法成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比
重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数

将上述两种措施的计算结果取加权平均值肯定综合成新率。计算公式为：

综合成新率＝A1×K1＋A2×K2

其中：A1、A2 分辨为加权系数。


b．其他建（构）筑物的成新率以年限法为基础，分别其实践运用状况、维修保
养状况和评价专业人员现场勘查时的阅历判别综合评定。


（2）土地运用权

A．土地运用权的价值内涵

列入本次评价范畴的宗地评价价钱指待估宗地在评价基准日（即 2018 年 12 月
31 日），宗地外部条件为“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），设定
宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地性质为国有出让的综合用处土地运用
权价钱。


B．评价措施的选择

评价专业人员根据评价对象特性、价值类型、资料搜集状况等相关条件，分析
市场法、收益法和本钱法三种资产评价基础措施以及假定开发法、基准地价修正法
等衍生措施的适用性，恰当选择评价措施。


由于待估宗地所在区域近期同类型用地成交案例比较容易取得，且市场法能够
比较直接反响当地的地价水平，故合适采用市场法中止评价；由于待估宗地收益情


况较难以预测，故无法采用收益法中止评价；由于待估宗地非房地产开发项目用地，附近修电器维修电话，同城电器维修，
不合适采用假定开发法中止评价；由于待估宗地所在区域基准地价的更新距评价基
准日较久，无法精确反响目前的地价水平，故不合适选用基准地价系数修正法中止
评价；由于待估宗地所在区域的征地费用规范固然比较容易取得，但待估宗地所在
区域同类型用地的征地本钱与其市场价值存在弱对应性，故不合适选用本钱法中止
评价。


分别本次资产评价的对象、评价目的和评价师所搜集的资料，肯定采用市场法
中止评价。


C．选用的评价措施简介及参数的选取道路

市场法的基础含义是在求取一宗待评价土地的价钱时，根据替代准绳，将待估
土地与在较近时期内曾经发作买卖的相似土地买卖实例中止对照比较，并根据后者
已知的价钱，参照该土地的买卖状况、期日、区域、个别要素、运用年期、容积率
等差别，修正得出待估土地的评价基准日地价的措施。基础公式为：

土地评价值＝土地楼面单价×容积率×土空中积×（1+契税税率）

土地评价单价 V＝VB×A×B×C×D

式中：V-待估宗地评价单价

VB-比较案例价钱

A-待估宗地买卖状况指数/比较案例买卖状况指数

B-待估宗地买卖日期指数/比较案例买卖日期修正指数

C-待估宗地运用年期指数/比较案例运用年期指数

D-待估宗地不动产状况指数/比较案例不动产状况指数

3. 设备类固定资产


根据本次资产评价的目的、相关条件和委估设备的特性，肯定主要采用本钱法
中止评价。


本钱法是指首先估测在评价基准日重新建造一个与评价对象相同的资产所需的
本钱即重置本钱，然后估测被评价资产存在的各种贬值要素，并将其从重置本钱中
予以扣除而得到被评价资产价值的措施。基础公式为：

评价价值＝重置价值×成新率

此外，关于已损坏且无维修价值的电梯以可变现净值确认评价值；关于置办时


间较早而无法取得其现行置办价的电子设备，以二手设备市场价作为评价值。


（1）重置价值的评定

1）机器设备重置价值的评定

机器设备重置价值由设备现行置办价、运杂费、装置调试费、其他费用（包含
设备基础费及装置资料费等）、树立单位管理费以及合理期限内资金本钱中的若干项
组成。其计算公式如下：

设备重置价值＝现行置办价+运杂费+装置调试费+其他费用+树立单位管理费+
资金本钱

2）车辆重置价值的评定

经过网上询价取得车辆现行置办价，兴仁电器维修的地点，再加上车辆置办税及其他费用作为其重置
价值。其公式如下：

车辆重置价值＝车辆现行置办价＋车辆置办税＋其他费用

（2）成新率的断定

1）机器设备成新率的断定

按照现场勘察的设备技巧状态，环境条件、消费班次、消费效率、设备完好率、
产质量量稳定性、设备管理、保护保养水平、运转状况等要素加以分析研讨，主要
采用年限法肯定其成新率。计算公式为：

成新率＝尚可运用年限/经济耐用年限×

2）车辆成新率的断定

首先以车辆行使里程和运用年限两种措施计算理论成新率，然后采用孰低法确
定其理论成新率， 后对车辆中止现场勘察，如车辆技巧状况与孰低法肯定的成新
率无大差别则成新率不加调整，若有差别则根据实践状况中止调整。


A.年限法成新率 A1＝尚可运用年限/经济耐用年限×

B.行驶里程成新率 A2＝尚可行驶里程/（尚可行驶里程＋已行驶里程）×

C.勘察法成新率 A3

D.综合成新率＝min{A1,A2,A3}

4. 无形资产—其他无形资产


（1）概略

列入本次评价范畴的其他无形资产主要为外购的酒店管理软件及车位运用权。



（2）评价措施选择

关于外购的软件，本次以可取得的买卖价钱并分别软件的技巧要素等综合分析
肯定评价值。关于车位运用权按照现行市价肯定评价值。


三)负债

负债包含活动负债和非活动负债，通辽电器维修，包含对付账款、预收款项、对付职工薪酬、
应交税费、其他对付款等活动负债及递延所得税负债等非活动负债。经过核对明细
账与总账的分歧性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料中止核实。

经核实，各项负债均为实践应承担的债务，以核实后的账面值为评价值。


（三）收益法

收益法是指经过将被评价单位的预期收益资本化或折现以肯定评价对象价值的
评价措施。


一）收益法的应用前提

1. 投资者在投资某个企业时所支付的价钱不会超越该企业（或与该企业相当且
具有同等风险水平的同类企业）未来预期收益折算成的现值。

2. 能够对未来收益中止合理预测。

3. 能够对与未来收益的风险水平相对应的收益率中止合理预算。



二）收益法的模型

分别本次评价目的和评价对象，采用企业自由现金流折现模型肯定企业自由现
金流价值，并分析﹣溢余资产、非运营性资产（负债）的价值，肯定﹣的整体
价值，并扣除﹣的付息债务后肯定﹣的股东全部权益价值。计算公式为：

股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值

企业整体价值＝企业自由现金流评价值±非运营性资产（负债）的价值＋溢余
资产价值
企业自由现金流评价值 =...... (1....+....................)............
t=1

式中：....——明白的收益预测年限

....................—第....年的企业现金流

....——加权平均资本本钱

....——明白的收益预测年限中的第....年


........——第....年的折现期

三）收益法评价参数的断定

1、收益期与预测期的断定

﹣的主要资产为位于教工路 1 号的投资性房地产和持有的诚园置业股权，本
次收益法评价时将持有的诚园置业股权作为非运营性资产思索，故未来收益预测主
要思索运营投资性房地产产生的收益，收益年限肯定为基准日至投资性房地产对应
的土地运用权到期日止，即预测期至 2048 年 3 月止。


2、收益额—现金流的断定

本次评价中预期收益口径采用企业自由现金流，计算公式如下：

企业自由现金流=息前税后利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额
＋运营期末资产处置及营运资金收回

息税前利润总额＝主停业务收入－主停业务本钱－税金及附加＋其他业务利润
－销售费用－管理费用－财务费用（不含有息负债利息）－资产减值损失＋公平价
值变动收益、投资收益、资产处置收益及其他收益＋停业外收入－停业外支出

3、折现率的断定

（1）折现率计算模型

企业自由现金流评价值对应的是企业一切者的权益价值和债权人的权益价值，
.. .. 对应....的....折......现率=是........企×业....资+....本....的+加........权×平(1均.资....本)×成....本+....（.................. ）。


式中：................ ——加权平均资本本钱；

........——权益资本本钱；

........——债务资本本钱；

....——所得税率；

..../....——企业资本结构

权益资本本钱按国际通常运用的 CAPM 模型求取，计算公式如下： ........ =........+....×........ ....+........

其中：........—权益资本本钱

........—目前的无风险报酬率

....—系统风险系数


........ ....—市场风险溢价

........—﹣特定风险调整系数

（2）模型中有关参数的计算过程

1）无风险报酬率........

国债收益率通常被以为是无风险的，本次评价用评价基准日长期国债的到期收
益率作为无风险利率........。


2）资本结构

经过“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询沪、深两市相打开市﹣至评价基准
日的资本结构，参照平均资本结构肯定。


3）系统风险系数....

经过“同花顺 iFinD”终端查询与﹣相似的可比上市﹣的....系数，十圆电器维修，计算被评
估企业带目的财务杠杆系数的....。


4）市场风险溢价........ ....

衡量股市........ ....指数的选取：预算股票市场的投资报答率首先需求肯定一个衡量
股市动摇变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，评价专业人员选用沪深 300
指数为 A 股市场投资收益的指标。本次对过细指数的时间区间选择为 2008 年到 2017
年。


经计算得到各年的算术平均及几何平均收益率后再与各年无风险收益率比较，
得到股票市场各年的........ ....。


由于几何平均收益率能更好地反响股市收益率的长期趋向，新乡电器维修，故采用几何平均收
益率而预算的........ ....的算术平均值作为目前国内股市的风险收益率。


5）企业特定风险调整系数........

在分析﹣范畴、自身运营状况、管理、财务等方面的风险及对策的基础上综
合肯定﹣的特定风险调整系数。


6）债务资本本钱 计算
d K

债务资本本钱
d K 采用基准日一年期贷款利率。


4、非运营性资产（负债）、溢余资产价值的断定

﹣的非运营性资产（负债）主要为其他应收、其他对付款中部分与运营无关
的往来款项、长期股权投资和持有的车位运用权，开创了家庭用电时代，按照资产基础法评价值确以为非


运营性资产（负债）的评价价值。


根据企业及评价专业人员分析，被评价单位日常运营除保管 低现金保有量外，
其他货币资金均作为溢余资产思索，按照账面金额肯定溢余资产价值。


5、付息债务的断定

评价基准醛亖的付息债务主要为其他对付款中的关联方往来借款，以核实后
账面值肯定付息债务价值。


八、评价程序实施过程和状况

本项资产评价工作于2019年3月12日开端，评价报告日为2019年4月15日。整个
评价工作分五个阶段中止：

(一) 接受拜托阶段

1．项目调查与风险评价，本溪电器维修公司，电熨斗久不清洗的危害：电熨斗的底部由于高温与水分作用，会产生一种像锈迹一样的痕迹，即使电熨斗底部镀铬电熨斗电熨斗或用不锈钢制成也不例外，明白评价业务根身手项，肯定评价目的、评价对象和
范畴、评价基准日；

2．接受拜托人拜托，签署资产评价拜托合同；

3．编制资产评价量划；

4．组成项目小组，并对项目组成员中止培训。


(二) 资产核实阶段

1．评价机构根据资产评价工作的需求，向被评价单位供给资产评价申报表表样，
并辅佐其中止资产清查工作；

2．懂得被评价单位基础状况及委估资产状况，并搜集相关资料；

3．检查核对被评价单位供给的资产评价申报表和有关测算资料；

4．根据资产评价申报表的内容中止现场核实和勘察，电器维修附近，搜集整理资产购建、运转、
维修等相关资料，并对资产状况中止勘查、记载；

5．搜集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，电器维修网视频，核实资产权属情
况；

6．搜集整理行业资料，懂得被评价单位的竞争优势微风险；

7．获取被评价单位的历史收入、本钱以及费用等资料，懂得其现有的运营才干
和展开方案；

8．搜集并查验资产评价所需的其他相关资料。


(三) 评定预算阶段


1．根据委估资产的实践状况和特性，制定各类资产的过细评价措施；

2．搜集市场信息；

3．对委估资产中止评价，测算其评价价值；

4．在被评价单位供给的未来收益预测资料的基础上，濮阳电器维修，分别被评价单位的实践情
况，查阅有关资料，合理肯定评价假定，构成未来收益预测。然后分析、比较各项
参数，选择过细计算措施，肯定评价测算结果。


(四) 结果汇总阶段

1．分析并汇总分项资产的评价测算结果；

2．对各种措施评价构成的测算结果中止分析比较，肯定评价结论；

3．编制初步资产评价报告；

4．对初步资产评价报告中止内部审核；

5．征求有关各方意见。


(五) 出具报告阶段

征求意见后，正式出具评价报告。


九、评价假定

1.基础假定

（1） 本次评价以委估资产的产权益益主体变动为前提，产权益益主体变动包
括利益主体的全部修改和部分修改。

（2） 本次评价以公开市场买卖为假定前提。

（3） 本次评价以被评价单位持续运营为前提，被评价单位的一切资产依然按
照目前的用处运用，不思索变卦目前的用处或用处不变而变卦方案。

（4） 本次评价以被评价单位供给的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和
其他资料真实、完好、合法、牢靠为前提。

（5） 本次评价以宏观环境相对稳定为假定前提，即国家现有的宏观经济、政
治、政策及被评价单位所处行业的产业政策无严重变化，电器维修技术论坛，电冰柜品牌，社会经济持续、安康、稳
定展开；国家货币金融政策保持现行状态，沈阳电器维修培训，不会对社会经济构成严重动摇；国家税
收保持现行规矩，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无严重变化。

（6） 本次评价以被评价单位运营环境相对稳定为假定前提，即被评价单位主
要运营场所及业务所触及地区的社会、政治、法律、经济等运营环境无严重修改；



被评价单位能在既定的运营范畴内展开运营活动，不存在任何政策、法律或人为障
碍。



2.过细假定

（1） 本次评价中的收益预测是基于被评价单位供给持续运营状况下的展开规
划和盈利预测并经过评价专业人员剔除明显不合理部分后的基础上中止的。

（2） 假定被评价单位管理层勤奋尽责，具有足够的管理才干和良好的职业道
德。

（3） 假定被评价单位每一年度的停业收入、本钱费用、更新及改革等的支出，
均在年度内平均发作。

（4） 假定被评价单位在收益预测期内采用的会计政策与评价基准日时采用的
会计政策在一切严重方面分歧。

（5） 假定无其他人力不可抗拒要素及不可预见要素，对被评价单位构成严重
不利影响。



3．特殊假定

（1）﹣持有的教工路 1 号投资性房地产中的部分房产系供西湖电子集团等关
联方运用，截止评价基准日未收取租金，本次评价假定基准日后关联方租赁部分按
现状持续运用，并按照租赁面积和市场租金水平收取租金。


（2）﹣与杭州长运绿云置业有限﹣签署了房屋租赁合同，商定以 300 万元
/年的价钱租赁西湖区云栖小镇 6,235 平方米的平装修房产用于酒店运营，租赁期从
2018 年 10 月 10 日至 2019 年 10 月 9 日。本次收益法评价对该合同的相关收益在合
同期内中止了思索，未思索到期续签事项。


评价专业人员根据资产评价的请求，认定这些评价假定在评价基准日时成立，
当以上评价假定发作变化，评价结论将失效。


十、评价结论

1．资产基础法评价的测算结果

在本报告所提示的评价假定基础上，数源软件园的资产、负债及股东全部权益
采用资产基础法的评价测算结果为：

资产账面价值 409,771,738.92 元，评价价值 1,179,563,635.45 元，评价增值
769,791,896.53 元，增值率为 187.86%；


数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金置办资产
触及的杭州西湖数源软件园有限﹣股东全部权益价值评价项目 资产评价报告
负债账面价值177,239,855.91元，铜陵电器维修，评价价值177,239,855.91元；
股东全部权益账面价值232,531,883.01元，评价价值1,002,323,779.54元，
评价增值769,791,896.53元，增值率为331.05%。

测算结果汇总如下表：
金额单位：元
项目
账面价值评价价值增减值增值率%
A B C=B-A D=C/A*100
一、活动资产47,421,687.02 51,936,898.23 4,515,211.21 9.52
二、非活动资产362,350,051.90 1,127,626,737.22 765,276,685.32 211.20
其中:长期股权投资149,379,524.05 202,917,577.22 53,538,053.17 35.84
投资性房地产212,495,832.34 923,891,500.00 711,395,667.66 334.78
固定资产389,830.51 529,850.00 140,019.49 35.92
无形资产84,865.00 287,810.00 202,945.00 239.14
资产合计409,771,738.92 1,179,563,635.45 769,791,896.53 187.86
三、活动负债139,628,528.69 139,628,528.69
四、非活动负债37,611,327.22 37,611,327.22
负债合计177,239,855.91 177,239,855.91
股东权益合计232,531,883.01 1,002,323,779.54 769,791,896.53 331.05
评价测算结果根据以上评价工作得出，过细状况见评价明细表。

2．收益法评价的测算结果
在本报告所提示的评价假定基础上，数源软件园股东全部权益价值采用收益法
评价的测算结果为690,000,000元。

3．两种措施评价测算结果的比较分析和评价价值的断定
数源软件园股东全部权益价值采用资产基础法评价的测算结果为
1,002,323,779.54元，采用收益法评价的测算结果为690,000,000元，两者相差
312,323,779.54元，差别率31.16%。

经分析，句容电器维修，评价专业人员以为上述两种评价措施的实施状况正常，参数选取合理。

两种措施产生差别的主要原由于：
1）﹣持有的投资性房地产历史上是数源科技的消费基地，其中的建筑物当时
系按照工业厂房规范建造，且已运用年份较长，与周边的规范写字楼相比存在一定
优势，整体租金水平相对较低。

2）由于目前国内房地产市场广泛存在租售比较低的状况（根据中国房价行情网
的相关统计数据，目前杭州的办公用房的平均租售比约为3.7%，与﹣目前实践的
坤元资产评价有限﹣29

租售比接近），房产租赁业务的收益率远低于收益法测算股权价值时所运用的折现率；

上述两个要素共同作用招致收益法测算结果低于资产基础法测算结果，难以合
理表现主要资产（投资性房地产）的市场价值。因而评价专业人员以为，本次采用
资产基础法的评价结果更适用于本次评价目的，故取资产基础法的评价测算结果
1,002,323,779.54 元（大写为钱壹拾亿零贰佰叁拾贰万叁仟柒佰柒拾玖元伍角
肆分）作为数源软件园股东全部权益的评价值。


十一、特别事项阐明

1. 在对数源软件园股东全部权益价值评价中，本﹣对数源软件园供给的评价
对象和相关资产的法律权属资料及其来源中止了必要的查验，除下述事项外，未发
现其他评价对象和相关资产的权属资料存在瑕疵状况。供给有关资产真实、合法、
完好的法律权属资料是数源软件园的义务，评价专业人员的义务是对数源软件园提
供的资料作必要的查验，资产评价报告不能作为对评价对象和相关资产的法律权属
的确认和保证。若被评价单位不具有前述资产的一切权，或对前述资产的一切权存
在部分限制，则前述资产的评价结论和数源软件园股东全部权益价值评价结论会受
到影响。



（1）列入评价范畴的投资性房地产系由﹣母﹣西湖电子集团根据杭州市
国民政府国有资产监视管理委员会市国资委简复[2016]第12号文无偿划转，上述房
地产于基准日后（2019年1月4日）取得浙(2019)杭州市不动产权第0002303号、浙
(2019)杭州市不动产权第0002304号和浙(2019)杭州市不动产权第0002308号不动产
权证。


（2）教工路1号47、48幢2项房产（建筑面积合计1,009.33）于2016年取得杭
州市住房保证和房产管理局出具的新建房屋楼盘表确认单，列明的树立单位为西湖
电子集团有限﹣，尚未取得房屋一切权证。


（3）列入评价范畴的32项构筑物未在账面列示，为盘盈资产。


2. 对上述尚未办理房屋一切权证的房屋建筑物，评价中未思讨取得相关权证需
发作的费用对评价结果的影响；对其建筑面积是在被评价单位申报数据的基础上经
评价专业人员核实相关资料和现场勘察肯定的，若该面积与实践办理产权证时的测
绘面积存在差别，将影响评价结果。

3. 根据2017年5月23日杭府控规调整（2017）41号文《杭州市性过细方案



数源科技股份有限﹣拟发行股份及支付现金置办资产
触及的杭州西湖数源软件园有限﹣股东全部权益价值评价项目 资产评价报告
部分调整批复》，杭州市政府同意了对西湖数源软件园地块部分调整后的性过细
方案。本次对该地块触及的资产按现有物业形态持续运营方法中止评价，附近电器维修上门，未思索上
述事项对评价结论的影响。

4.截至评价基准日，数源软件园存在以下对外担保事项：
金额单位：港币万元
担保人被担保人保函银行保函金额借款到期日备注
数源软件园西湖电子集团有限﹣
中国树立银行杭州中山支行18,000 2019/6/13
中国树立银行杭州中山支行11,700 2019/4/30
上述资产抵押、质押、对外担保等事项，可能对相关资产产生影响，但评价时
难以思索。

被评价单位承诺，宁海电器维修，截至评价基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、质
押、对外担保、未决诉讼、严重财务承诺等或有事项。

5.截至评价基准日，部分房产（合计面积40,405.51平方米）已处于对外出租
或由关联方运用状态，其中22,509.55平方米的房产系对外正常租赁，17,895.96平
方米的房产系由关联方运用，由于历史遗留缘由，该部分由关联方运用房产未收取
租赁费用。本次采用收益法评价时，对关联方运用的房产按现状持续运用思索，并
按照租赁面积和市场租金水平确认了基准日后的租金收益。另外，本次资产基础法
评价时未思索上述出租及运用状况对投资性房地产评价结果的影响。

6.云栖客栈分﹣与杭州长运绿云置业有限﹣签署了房屋租赁合同，商定以
300万元/年的价钱租赁西湖区云栖小镇6,235平方米的平装修房产用于酒店运营，租
赁期从2018年10月10日至2019年10月9日。本次收益法评价对该合同的相关收益在合
同期内中止了思索，衢州普农电器维修部，未思索到期续签事项对评价结论的影响。

7.本次评价未对资产及负债的评价增减值思索相应的税收影响。

8.评价程序遭到限制的情形
（1）本次评价中，评价专业人员未对各种设备在评价基准日时的技巧参数和性
能做技巧检测，评价师在假定被评价单位供给的有关技巧资料和运转记载是真实有
效的前提下，经过实地勘察作出的判别。

（2）本次评价中，评价专业人员未对各种建、构筑物的荫蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技巧检测，评价专业人员在假定被评价单位供给的有关工
程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，经过实地勘察作出
坤元资产评价有限﹣31

的判别。


9. 本评价结果是根据本次评价目的、以报告中提示的假定前提而肯定的股东
全部权益的现时市场价值，没有思索特殊的买卖方法可能追加或减少付出的价钱等
对评价价值的影响，也未思索宏观经济环境发作变化以及遇有自然力和其它不可抗
力对资产价钱的影响。

10. 本次股东全部权益价值评价时，评价专业人员根据现时的实践状况作了评
估专业人员以为必要、合理的假定，在资产评价报告中列示。这些假定是评价专业
人员中止资产评价的前提条件。当未来经济环境和以上假定发作较大变化时，评价
专业人员将不承担由于前提条件的修改而推导出不同资产评价结论的义务。

11. 本评价机构及评价专业人员不对资产评价拜托人和被评价单位供给的有关
经济行为批文、停业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料自身
的合法性、完好性、真实性担负。

12. 本次评价对被评价单位可能存在的其他影响评价结论的瑕疵事项，在中止
资产评价时被评价单位未作特别阐明而评价师根据其执业阅历普通不能得知的状况
下，评价机构和评价专业人员不承担相关义务。



资产评价报告运用人应留意上述特别事项对评价结论的影响。


十二、资产评价报告运用限制阐明

1．本资产评价报告只能用于资产评价报告载明的评价目的和用处。


2．拜托人或者其他资产评价报告运用人未按照法律、行政法规规矩和资产评
估报告载明的运用范畴运用资产评价报告的，资产评价机构及资产评价师不承担责
任。


3．除拜托人、资产评价拜托合同中商定的其他资产评价报告运用人和法律、
行政法规规矩的资产评价报告运用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评价
报告的运用人。


4．资产评价报告运用人应当正确懂得评价结论。评价结论不同等于评价对象
可完成的价钱，2016电器维修收费标准，评价结论不应当被以为是对评价对象可完成价钱的保证。


5．本评价结论的运用有效期为一年，即自评价基准日 2018 年 12 月 31 日起至
2019 年 12 月 30 日止。当评价目的在评价基准日后的一年内完成时，能够以评价结
论作为买卖价钱的参考根据，超越一年，需重新肯定评价结论。




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(整理：吉安县水电工培训学校)